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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

美施压“烟害防制法”？台媒称绿营将强行通过开放加热烟，网友讽刺******

　　【环球网综合报道 记者赵友平】台湾《联合报》4日独家消息称，岛内“烟害防制法修正草案”经过3次协商后，各方逐渐达成共识，其中最重要的2项包括新型烟品加热烟“加热烟载具不广告、不宣传”、“20岁以下禁止购买加热烟载具”。报道称，不过3日傍晚传出民进党团总召柯建铭碍于美方压力出手要求台湾开放加热烟的消息。《联合报》称，美国烟商将迎来上千亿(新台币)营收。有岛内网友对此讽刺道： “卖台进行式，一直被强迫开放各种措施，历史重演。”也有网友说：“你慢慢会发现：美国人要的东西，台湾没有不给的！”

　　加热烟全称是“加热非燃烧烟草制品”，是一种以不燃烧的方式将烟草加热至300-350°C左右高温的烟草产品。据台湾《联合报》报道，“烟害防制法修正草案”4日上午9时许在“立法院卫环委员会”进行第4次协商，岛内“卫环委员会召委”、国民党“立委”林为洲3日晚在脸书发文称，“烟害防制法”“修法”历经多次协商，慢慢取得共识，将加热烟载具纳管，不得作宣传广告，未满20岁不得购买，没想到高层一声令下，通通推翻。林为洲称，之前的讨论协商，看来都只是演戏过场。

　　林为洲3日晚接受台湾《联合报》采访时说，先前已经过协商且拟出结论。像“纸烟管制加严”各方皆有共识如对在不得抽烟场所抽烟的行为人加重罚则、扩大禁烟场所如校园等；对于电子烟，因难以确认其焦油等成分，加上是许多年轻人入门烟款，未来禁止后将有法可管，包括禁止贩卖、禁止吸食。

　　林为洲说，争议最大是加热烟，台行政机构版“草案”过去以“纳管”一词、坚持要开放进口加热烟，“拒烟团体”则希望禁止。林为洲表示，加热烟分成烟弹(烟草柱)及载具，烟弹本身是烟，与纸烟成分相同，因此法条内已有规定；问题在于加热烟的吸食器载具，“政院版草案”没有明文管理加热烟载具，未来烟商恐大肆作广告，甚至赠送载具，鼓励、引诱更多人甚至年轻人吸加热烟。

　　林为洲说，因此在第3次协商后，各方面针对加热烟载具达成2点共识：“可以贩卖但不能广告”、“20岁以下不可购买”，而上周除了在场“委员”都同意，因此约定在4日上午第4次协商，并要求将载具管理纳入条文中。

　　“昨天迟迟等不到更新条文，傍晚卫生福利部门健康署说柯总召(柯建铭)不同意纳管(加热烟载具)！”林为洲透露。

　　台湾《联合报》称，已在台湾出现的加热烟品牌有“iQOS”、“lil”、“glo”、“Ploom”。报道称，据了解，此次“烟害防制法”促通过加热烟最大推手为美商菲利普莫里斯烟草公司，旗下加热烟品牌“iQOS”早已于各县市成立专卖店、维修店。报道称，目前台湾一年烟品市场达1700亿元新台币，未来纸烟衰退，恐怕会有半数近千亿(新台币)市场由加热烟吃下，还会吸引更多第一次抽烟、原抽电子烟转换加热烟的族群，“庞大商机无法想象”。

　　林为洲直言，今天如无法达到管制加热烟载具目的，将会立刻召开记者会，抨击台行政机构、卫福部门、健康署受烟商压力，自辱推翻原先的承诺。

　　对此，有岛内网友称，美国烟商这是“另一种鸦片战争”。↓

　　有网友批评绿营，称这是“卖台进行式，一直被强迫开放各种措施，历史重演。”↓

　　此前，民进党当局曾放开美国含有瘦肉精的猪肉入台。有网友说，绿营“有利台湾人民的没争取到半点，迫害人民身体健康的每项都开放了”。↓

　　有网友说，“支持”台湾的背后都是生意人，是有目的，先以政治手段敲开大门，接着就露出真面目。↓

　　还有网友问：柯建铭的下一步要开放大麻吗？↓

　　也有网友说，你慢慢会发现：美国人要的东西，台湾没有不给的！↓

　　(环球网)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）